成交量再次大跌，宁波二手房徘徊在牛熊分界线

 

11月8日，宁波发布了10月份二手房交易数据，市六区成交4738套，比上月减少1840套，跌幅28%。

这是年内二手房交易量第二次大跌，上一次是8月份，当时跌幅为23%。两次大跌之后，二手房交易量出现了腰斩，10月份的成交量仅相当于7月份的52%。

是什么导致了大跌，这次大跌和8月份的大跌又有什么不同，房价会跟着跌吗？

 

由于二手房交易是相对比较自由的市场，供应充足，没有限价，因此二手房交易量更能够反映市场的真实情况。今年以来，除了春节期间，其余各月二手房的成交都相当热络，热销期比去年长得多。

真可谓很猛很持久。

回顾今年二手房行情，请参阅老司机上一篇《九月秋风起，宁波楼市真的渐凉了吗？》

应该说，8月份二手房成交的回落，是高峰走向正常的一次回归。去年，宁波二手房交易量超过6.6万套，平均每个月5500套，今年持续8-9千套/月的成交量，显然是不可能一直持续的，回落是早晚的事。

事实上，尽管8月较7月下跌了23%，成交仍然达到6950套，相当不错的成交量；9月继续在8月的基础上小幅微跌至6578套，仍然超过去年月均1000余套之多，市场依然处在牛市之中。

10月的下跌真正可视为一个转折点。成交跌破了5000套，不仅是年内第二低，也低于去年的月均水平。如果说转凉，低于5000套可以视为一个参照。

 

单凭这一个月的二手房成交数据，要说楼市转凉还比较牵强，因为对比去年10月的数据，今年的成交量是去年的2倍。去年10月份宁波5区二手房成交2300套，虽然今年多了奉化，但奉化只成交了283套，减掉奉化仍然是去年同期的2倍。

说明今年10月比去年10月好过得多。

与此同时，我们看到一手房10月还出现了增长。新房成交5143套，增长5.8%，成交量也超过了二手房，说明楼市并不冷。

要判断趋势的变化，至少需要3个月的走势，比较有把握的是半年。如果把5000套视为牛熊分界线，10月刚刚回落到这条分界线的下方。只有持续在分界线下超过3个月，我们才能说楼市（至少是二手房）进入熊市了。

因此10月的这一跌，最多只是一个趋势的开始而已。

还有可能反复。

 

按理说二手房应该是走在一手房后面的，如果楼市转熊，首先应该出现的是一手房先跌，量价都是如此。怎么这次二手房冲在了前面呢？

这就必须要说到目前宁波二手房的一个独特现象——价格倒挂。就整体来说，宁波的二手房价格是高于一手房的，而在一个正常市场里，二手房价格应该是要低于新房，正常幅度在10-15%之间。

因为无论是客户喜新厌旧的心态、新房与二手房的产品代差、还是购买二手房需要更高的税费，都要求二手房有相对的价格优势。

但现在恰好相反。

价格倒挂的主要原因是新楼盘限价，表面上看，限价是抑制了开发商博取高利润，但事实上限价保障了楼盘的销售，特别是刺激了投资。如果不限价，可能这些楼盘价格会卖得高一点，但销售不一定有现在火爆，投资客也不一定有现在多。

限价可以说是最好的广告。

但反过来，新楼盘限价对二手房来说可就有点尴尬了，因为客户会优先流向一手房，只有在买不到一手房的情况下，才会考虑二手房。

 

前不久老司机提到一个数据，今年的二手房成交中，80%是300万以下的房源，300万以上的只占20%。在缩量的情况下，预计300万以上的二手房，成交周期将变得更长。

但我们看到有越来越多的300万以上的房源挂出来，特别是刚交付的楼盘。这些楼盘大多是在2017年及以前销售的，那是这波行情的第二批投资客，现在该到了套现的时候了。

第一批投资客在2016年入场的，但数量很少。第二批投资客和第一批最大的不同，是第一批主要靠自己的眼光，第二批则主要靠跟风。

当初跟风买的，以后也会跟风卖。

除了刚需产品，未来几年大面积高总价的二手房可能面临的环境都不会太友好。一方面这样的房源越来越多，另一方面新开发的楼盘也不少。老司机以前曾判断2021年开始大面积高总价二手房可能会集中出现，现在仍然维持这样的看法。

如果，宁波限房价竞地价的政策得以推广，大面积二手房的涨价空间可能更加不乐观。

投资？还是等明年再说吧。

 

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本文出自公众号：房产老司机