《解读南充官方通告，起底“团购费”前世今生》

(南充楼市的健康发展符合多方利益)

近期，南充楼市“团购费”事件，可谓闹得是沸沸扬扬。

这场风波最主要的原因是购房者针对“缴纳的团购费，收取方到底是谁?”“为何团购费不计入总房款?”等问题产生了诸多疑虑和担心的情绪。

为了拨开购房者心中的迷雾，近日南充市官方围绕该事件中出现的问题，作出了详细答复。

“合法途径，理性处理”才是解决之道

近日，南充市房地产管理局、南充市市场监督管理局、国家税务总局南充市税务局为规范商品房销售行为，切实维护房地产市场和群众的合法权益，联合发布《关于商品房“团购费”等信访问题的通告》。(以下简称《通告》)

该《通告》提到，“商品房买卖是购房者与房地产开发企业、房地产中介机构之间的民事行为。三方作为平等的民事主体，其合法行为受到法律保护。各方应当尊重契约精神、遵守合同约定，依法维护自身合法权益。”

对此，我们也咨询到了律师，四川惠博律师事务所何春、李澜两位律师均表示：在现行法律法规层面上，还没有专门法律对“团购费”予以规定或者禁止。“团购费”本质是一种中介居间服务费，其应当受《合同法》等相关法律调整。

消费者与中介机构签订了团购服务协议，只要是双方真实意思表示，内容不违背法律强制性规定，即应当认定为合法有效。中国裁判文书网上，也可查见多地法院对收取“团购费”类似的中介服务费予以确认的判例。

根据律师的答复，我们可以清楚地了解到，所谓的“团购费”，收取方实际上就是第三方中介机构。在我们对南充购房者的实地采访中也了解到，这笔“团购费”的收取方的确是第三方房地产中介机构，并非部分购房者认为的房地产开发企业，这也就解开了上文中提到的“缴纳团购费，收取方到底是谁?”的疑惑。

从官方《通告》也可以了解到，在“团购费”事件中，无论是购房者、房地产开发企业还是房地产中介机构，都有依法维护自身合法的权益。三方都应该具有契约精神，遵守合同约定，如果在购房过程中出现了纠纷，都可以通过正规的法律程序来保护切身的利益。也就是说，三方都应该通过正规的法律程序，用理性的处理方式和态度才能更好地解决问题。

那么，究竟什么是团购费?为什么团购费不计入总房款?

聚焦“团购费”的前世今生 有偿服务推动市场发展

要回答上述系列问题，先得从“团购费”的前世今生说起。而提到“团购费”，就必定绕不开“渠道销售”这一房产营销模式。

什么是渠道?根据百度百科的定义，渠道即通道或路径。而房地产渠道，即房企促成房地产交易的销售路径，渠道的范围可广可窄，广义的渠道包括房企自建的内部渠道和第三方服务商提供的外部渠道(也就是日常所说的渠道销售)。第三方服务商一般包括代理公司、中介服务平台、外场行销(小蜜蜂)等。如今，在外部渠道矩阵中，又以中介服务平台为主。

而购房者口中所谓的“团购费”，其实就是经纪人服务费。前两天，一则南充中介机构就“关于‘团购费’等信访问题的通告”刷屏南充父老乡亲们的朋友圈。该“通告”明文写道，中介机构在为客户服务过程中向客户收取合理服务费，称之为“经纪人服务费”，因服务内容中包含依托中介机构资源获得购房让利,故该项费用随后在客户与客户交流过程中，被他们称呼为“团购费”。

这就与二手房市场一致，经纪人服务费不计入总房价中。

事实上，渠道销售和相关的服务费用并非“新物种”，不仅早已存在，而且还完成了从媒体广告，到电商，再到现在的中介服务平台的不断变化：

1、在房地产黄金时代，房价攀升，房子供不应求，那时的重点渠道，是以报纸为首的平面媒体，这个时期的渠道费用表现为广告费。

2、当房地产调控逐步加强，市场低迷，房企营销费用缩减，项目去化压力加大时，搜房网、新浪乐居等房产电商日渐取代报纸，成为渠道销售新选择。他们通过线上征集看房团，甚至线下让派单公司拉人聚客，达到拓客目的。购房者在正式交易前向房产电商缴纳一定的费用，在买房时，电商费会膨胀为更多购房优惠，比如2万元电商费可抵6万元总房款，5万元电商费可抵20万元总房款。

3、近年来，随着调控日益收紧，房地产市场从卖方市场转变为买方市场，购房者的观望情绪日趋浓烈，之前的营销手段逐渐无力。此时，拥有庞大购房者数据库的中介服务平台，便逐渐成为最主流、最有效的渠道。重要的是，以中介公司为主的渠道机构凭借自身强大的客户资源优势，会让房企让渡一些购房优惠，作为他们为购房者提供的服务之一。

早在2014年，某一线房企的北京公司，就签约链家为“全面渠道服务战略合作伙伴”，不仅利用链家资源实现多渠道拓客，还利用链家的用户数据库了解购房者需求。彼时，有业内人士表示，白银时代的房地产更注重钱的价值，房企只有加速去化，才能放大钱的价值。“多渠道拓展，便是该房企快节奏突围的方式之一。”

同一年，渠道销售模式首次在南充楼市现身。

据一位在南充长期从事新房业务的业内人士介绍，在南充，“渠道销售”模式最早出现在2014年初，由某一线房企与国内某知名房屋电商平台合作引入，后者通过其“全民营销”平台为项目导客，然后收取购房者每套5千元左右的佣金。且该佣金的收取标准将随着房屋总价的提高而上涨。

当时南充的房地产市场在调控高压下进入转型期，开发商营销费用大幅缩减，传统的坐销模式受到质疑，能为开发商做客户导流这种新的渠道模式很快被效仿。

其实这种有偿服务，在日常生活中比比皆是。比如代购、听音乐、看精品节目、抢车票等都需要付费，也都被大家接受。但到了经纪人服务费这个问题上，不少购房者就有异议了。“中介服务费凭什么那么高?”

　　针对此，有业内人士表示，正如南充中介机构在发布的“公告”中所示，他们不仅为客户提供了“根据客户需求进行楼盘推荐，帮助客户寻求优质房源，根据客户需求匹配相应楼盘并带看”、“购房者对楼盘满意之后帮助其申请最大优惠”、“带领或协助客户准备征信、流水、身份证、户口簿、婚姻收入证明”等系列可供肉眼可见的服务，而且在这些服务背后，还有很多隐性的成本，比如门店成本、人力资源成本、管理成本等都是一笔不小的数目。

而关于经纪人服务费是否过高的问题，在去年年初，链家左晖就曾公开表示，中国的中介费率大概在2.5%左右，相较于美国、日本的6%，南非的8%，其实不算高。而且中介行业要可持续发展，就一定要收取中介服务费。原因在于，房产经纪服务行业的体验很大程度还是依赖于个人的素质，只有可观的待遇才能吸引更多的人才加入，才能优化中介行业，也才能让购房者所花的每一个铜板，都能享受到最优质的服务。

　　楼市健康发展，购房者才能享受城市红利

其实，房地产市场的可持续健康发展，并非一方之力就可达成，而是需要政府、企业、购房者三方的共同努力。也只有维护好一个良好的楼市环境，购房者才能充分享受到南充这座城市的发展红利。

地方政府及其职能部门，作为城市的行政管理者，在“房住不炒”的基调下，应因城施策，为城市房地产市场营造一个良好的政策环境，并及时处理市场中出现的各类问题。

开发商，应坚守诚信经营的基本原则，在保障合理利润的前提下，更要肩负起企业的社会责任和历史使命，站在购房者的角度，为他们打造好的居住产品，不透支房价，让渡给购房者合理的红利空间。

房产中介，在房产交易中应更加透明化，为购房者提供高品质购房服务和专业建议，做好开发商与购房者中间的桥梁。如此一来，才会使购房者更愿意为服务买单。

购房者，在买房做选择时，须更加谨慎，也要为自己的选择负责，具备相当的契约精神。如果自己的权益受到损害，一定要通过合法的途径和手段来理性维权，相信法律，相信政府，不要通过群体事件向职能部门施压。

也即是说，不论是政府、企业，还是购房者，都要有所担当。有分歧不可怕，可怕的是不能理性地解决问题。在当前的房地产市场里，相关多方要么共赢，要么共输——如果某一方为了自己的小利益，不讲游戏规则，那么就只能共输，没有中间线路可走。

实际上，尽管中国房地产的黄金时代已经结束，但南充这个城市正处于发展高峰期。购房者仍有较大的机会，从南充楼市里享受到难得的“城市红利”。

1月3日，中央财经委员会第六次会议指出：要推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极。南充作为双城经济圈辐射范围内的“副队长”城市，发展前景向好，充满了机会。

一个健康、可持续发展的房地产市场，就是兑现南充“城市红利”的转换器。但愿每一位南充购房者，都能成为维护南充楼市良好发展局面的智者。